Comprare casa all'asta

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- la nuova disciplina delle esecuzioni immobiliari, operativa da circa 3 anni (dal gennaio 2006), ha reso possibile la partecipazione alle aste giudiziarie anche da parte dei privati, un tempo appannaggio esclusivo di professionisti e non solo;

- attuale crisi di portata mondiale, problematiche connesse ai mutui a tassi variabili, cassa integrazione, cessazioni di attività, fallimenti, stretta creditizia, hanno fatto registrare un notevole aumento delle case che purtroppo vengono offerte in vendita a mezzo aste giudiziarie;

- contrariamente a quanto si tende di far credere, il mercato immobiliare italiano resta inavvicinabile anche da parte di quei fortunati che oggigiorno possono contare su un flusso di reddito regolare e che quindi possono accedere ad un normale mutuo. Infatti, un giovane lavoratore, titolare di uno stipendio medio, può accedere ad un mutuo di circa 150.000, 00 euro da restituire in 35-40 anni, somma insufficiente se per ragioni di lavoro si è costretti ad acquistare casa in una grande Città;

- dal punto di vista della convenienza economica acquistando una casa all'asta, a parte la possibilità di spuntare un prezzo inferiore del 20 - 25% circa rispetto al prezzo di mercato, si evitano di sicuro le non trascurabili spesse notarili, dal momento che l'assegnazione avviene col decreto di trasferimento del giudice, e si possono risparmiano anche le commissioni dovute per l'eventuale presenza di un intermediario immobiliari.

La nuova normativa ha semplificato e velocizzato l'iter processuale, assicurando una maggiora trasparenza e pubblicità delle aste, con l'obiettivo di allargare e diversificare la fascia dei partecipanti. Per il passato, la scarsa pubblicità, la lungaggine dei processi, le difficoltà a vedere preventivamente l'immobile, nonché a venirne in possesso una volta divenuto titolare del decreto di trasferimento, hanno tenuto lontano da questo Istituto la gente comune. La nuova Legge ha introdotto una serie di norme tutte volte a facilitare la partecipazione alle aste giudiziarie da parte dei normali cittadini, creando in qualche modo un canale alternativo al comune mercato immobiliare. In particolare, ha previsto per i partecipanti la possibilità di accedere al mutuo ipotecario. Per lo scopo è stata stipulata una Convenzione alla quale hanno aderito non pochi Istituti Credito. Sono stati portati a 60 i giorni entro cui bisogna provvedere al pagamento del prezzo, dopo l'aggiudicazione dell'immobile.

Ancora, i giorni entro cui bisogna dare pubblicità all'asta sono passati a 45, mentre siti specializzati riportano tutte le Ordinanze di Vendita, con la descrizione dei beni oggetto d'asta e delle modalità di partecipazione. E' stato previsto, pertanto, un tempo ragionevolmente sufficiente per le necessarie incombenze burocratiche, propedeutiche alla partecipazione all'asta. In caso di mancata aggiudicazione è stata prevista la immediata restituzione della cauzione prestata da parte dei partecipanti.

Ancora, la cauzione in caso di asta all'incanto non può superare il 10% del prezzo base d'asta. Sono state previste una serie di incombenze a carico del Custode Giudiziario, relative alla disponibilità dell'immobile, cercando di superare una serie di inconvenienti che di fatto per anni hanno impedito la partecipazione alle aste giudiziarie da parte della gente comune.

Con l'Ordinanza di vendita il Giudice provvede alla descrizione dell'immobile ed a fissare le condizioni dell'asta, come il prezzo minimo, l'importo della cauzione, le forme di pubblicità, il termine per le offerte irrevocabili d'acquisto, il prezzo base per l'eventuale incanto, ecc.

Al fine di evitare o quantomeno contenere le speculazioni, la nuova normativa ha manifestato una spiccata preferenza per la vendita senza incanto con offerte irrevocabili, da fare in busta chiusa, sulla base del prezzo indicato nell'Ordinanza di vendita. L'offerta contenete l'indicazione del prezzo offerto e delle modalità di pagamento deve essere presentata in busta chiusa alla Cancelleria del giudice dell'esecuzione. L'offerta deve essere accompagnata dal versamento di una cauzione non inferiore al 10% del prezzo offerto, da eseguire nelle forme richieste, in genere con assegno circolare da inserire nella busta, all'esterno della quale viene annotato a cura del Cancelliere il nome del giudice, la data dell'udienza e le generalità di chi materialmente provvede al deposito. Nel caso di una sola offerta, la stessa deve essere accolta se superiore rispetto al prezzo base di almeno un quinto, altrimenti è richiesto il consenso del creditore.

In caso di più offerte, si procede ad una gara tra i diversi offerenti. Il bene verrà aggiudicato dal migliore offerente. Nel caso in cui la vendita senza incanto non abbia dato esito positivo, si procede alla vendita all'incanto, alle condizioni già preventivamente stabilite dal giudice nell'Ordinanza di vendita. Il giudice con Ordinanza stabilisce l'ammontare della nuova cauzione, che in ogni caso non può essere superiore al 10% del prezzo base d'asta, nonchè termine e modalità di versamento da parte dei partecipanti. Ovviamente, la Legge ha fissata per la cauzione un limite massimo per facilitare e incentivare la partecipazione. Per l'asta all'incanto, le modalità di presentazione delle offerte sono le stesse che per la partecipazione all'asta senza incanto. In caso di aggiudicazione bisogna versare il saldo nei modi e nei termini stabiliti dal giudice nell'Ordinanza di vendita. In mancanza del versamento del prezzo nei modi e tempi stabiliti dal giudice dell'esecuzione, l'intera cauzione verrà acquisita dall'esecuzione.

A seguito dell'eventuale assegnazione del bene, bisogna provvedere al pagamento delle imposte catastali e di registro, mentre la relativa proprietà viene trasferita col decreto di trasferimento del Giudice. Per comprare casa all'asta ci si può affidare ad un'agenzia immobiliare o occuparsene personalmente con la tecnica del fai da te. In questo ultimo caso non si può prescindere da un'adeguata informazione.