Manutenzione ordinaria immobili

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Da un punto di vista normativo, gli interventi di manutenzione ordinaria degli immobili sono quelli che non necessitano di autorizzazione edilizia e che in linea di massima mirano alla conservazione nel tempo degli stessi ed a garantirne un utilizzo, in linea con la destinazione d'uso e nella dovuta sicurezza. Non esiste una distinzione precisa e netta tra gli interventi di manutenzione ordinaria e quelli di manutenzione straordinaria, un elenco puntuale degli interventi ordinari, spesso ci si rifà a Regolamenti  edilizi comunali che li definiscono tali.

La materia è disciplinata dal testo Unico per l’Edilizia, il Decreto del Presidente della Repubblica n.380 del 2001,  che all’articolo 3 definisce interventi di manutenzione ordinaria quelli che riguardano la manutenzione , riparazione e ampliamento degli impianti esistenti o le finiture degli immobili.  Ad esempio, l’intervento che mira a migliorare l’efficienza di un impianto esistente, metterlo a norma o ampliarlo rientra negli interventi ordinari, mentre quello che mira alla realizzazione di un impianto totalmente nuovo,  non presente fino a quel momento,  rientra nella manutenzione straordinaria. In realtà, se  non esistono dubbi circa un nuovo impianto che si aggiunge a quelli esistenti, qualche confusione rimane con riguardo al rifacimento ex novo degli impianti esistenti (idraulico, elettrico, ecc.).

Rientrano nella manutenzione ordinaria gli interventi di rifacimento del tetto, dell'intonaco, di tinteggiatura e impermeabilizzazione  delle pareti interne e delle facciate esterne, la sostituzione dei rivestimenti e pavimenti, la verniciatura e sostituzione degli infissi, gli interventi diretti a mantenere, ampliare o migliorare l'efficienza degli impianti elettrici ed idraulici esistenti, la sostituzione della porta esistente con la porta blindata.

Di contro, rientrano tra gli interventi di manutenzione straordinaria immobili quelli che interessano le parti strutturali, tipo gli interventi di consolidamento statico. Gli interventi di manutenzione straordinaria, da non confondere con gli interventi di ristrutturazione edilizia (opere che potrebbero richiedere un nuovo accatastamento, che rispetto al vecchio edificio ne modificano la destinazione d’uso,  la superficie, la forma, la sagoma), vanno denunciati all’Ufficio Tecnico del Comune territorialmente competente (DIA - denuncia inizio attività). Al riguardo,  c’è da dire che un recente Decreto Legge, n.40 del marzo 2010,  ha escluso la presentazione della DIA per interventi non particolarmente rilevanti, come lo spostamento di tramezzi, a meno che il Regolamento comunale competente per territorio non preveda norme più restrittive.

In presenza di immobile locato, le spese di manutenzione ordinaria fanno capo al conduttore, mentre quelle straordinarie al locatore.