La rendita catastale è il valore attribuito agli immobili, quale base imponibile per la determinazione del reddito da assoggettare all’imposizione delle imposte dirette e per determinare l’importo dell’ICI (imposta comunale sugli immobili). Rivalutata del 5% e moltiplicata per un moltiplicatore, che varia in funzione della topologia di immobile, fornisce il “valore catastale”, utilizzato per la quantificazione delle imposte di successioni, donazione, ipotecarie, ecc. Il valore catastale, come la rendita catastale, è un valore fittizio, diverso ed in genere inferiore al valore commerciale dell’immobile. L’obbligo di rivalutazione del 5% della rendita catastale è stato introdotto nel 1997, in considerazione del rilevante divario venutosi a creare tra valore catastale e valore commerciali della quasi totalità degli immobili.
Terminata la costruzione dell’immobile, il proprietario quantifica le rendite catastali delle singole unità immobiliari e le comunica all’Ufficio del Territorio, che può convalidarle o modificarle. Vale il principio del silenzio assenso, nel senso che la rendita proposta diventa definita trascorso un anno, senza che sia stata comunicata alcuna rettifica. L’eventuale variazione da parte dell’Ufficio del Territorio va notificata al proprietario, che ha facoltà di presentare ricorso avverso. Se un immobile non è iscritto al catasto o è in attesa della convalida della rendita proposta dal proprietario, per il pagamento di eventuali tributi si fa riferimento alla rendita catastale di un immobile similare della zona. L’obbligo del pagamento dei tributi, tipo l’ICI, nasce indipendentemente dall’avvenuto accatastamento o della convalida della rendita catastale proposta.
Per la determinazione della rendita catastale bisogna tener conto di una serie di parametri, quali: tipologia della costruzione; numero, cubatura e superficie dei vani di cui si compone l’immobile; tariffa d’estimo della zona o quartiere dove è ubicato l’immobile. Il Nuovo Catasto di Edilizia Urbana (NCEU), entrato in vigore il 1° gennaio 1962, per le unità immobiliari urbane, in funzione della destinazione, ha introdotto le categorie (abitazioni civili, abitazioni tipo signorile, negozi, ecc.), suddivise a loro volta in classe. Il patrimonio immobiliare urbano è stato suddiviso in cinque gruppi, contraddistinti dalle lettere A – B – C - D – E :
A questi 5 gruppi si è aggiunto il gruppo F, da F/1 a F/11, cosiddette entità urbane, tipo unità in corso di costruzione, lastrici solare, aree urbane, ecc.
Per ogni categoria e classe viene stabilita la rendita catastale unitaria (tariffa). Per il calcolo della rendita catastale di una singola unità immobiliare si parte dalla “tariffa d’estimo” della Categoria e classe, cui l’immobile appartiene (ad esempio A/2 civile abitazione), e la si moltiplica per la consistenza, che per le unità immobiliari del gruppo A (abitazioni e uffici) esprime il numero dei vani, per le unità del gruppo B (uffici pubblici e alloggi collettivi) i metri cubi, mentre per le unità del gruppo C (cantine, box, ecc) i mq. Fanno eccezioni le unità immobiliari del gruppo D (destinazioni speciali) per i quali l’Agenzia Territoriale procede ad una stima concreta.
Oltre ad effettuare la visura presso i competenti uffici dell’Agenzia del Territorio, il modo più semplice è quello di collegarsi al sito dell’Agenzia del Territorio o dell’Entrate, registrarsi e accedere all’area dei servizi catastali. E’ necessario fornire il proprio codice fiscale ed i dati identificativi dell’immobile, quali il Comune sul cui territorio si trova l’immobile ed i dati catastali: foglio, numero, subalterno, sezione, particella, categoria, classe, dati che si possono desumere dall’atto di compravendita. Se l’esigenza è quella di avere il valore indicativo della rendita catastale di un certo immobile, in rete esistono dei calcolatori, che sulla base del valore dell’immobile forniscono la rendita catastale.
Per il calcolo della base imponibile ai fini ICI, da moltiplicare per l’aliquota deliberata dal Comune in cui è ubicato l’immobile, si moltiplica la rendita catastale rivalutata del 5% per i seguenti moltiplicatori:
Per determinare il Valore catastale, quale base imponibile per le imposte di successione, donazione, ecc., bisogna moltiplicare la rendita catastale, rivalutata del 5%, per un moltiplicatore, che varia in funzione della categoria degli immobili.
Ipotizziamo di dover calcolare il Valore catastale di un’unità immobiliare urbana, rendita catastale 650,00, categoria A/2 abitazione tipo civile, destinazione prima casa. Nel caso ipotizzato il moltiplicatore è 110.
Valore catastale = rendita catastale rivalutata del 5% x moltiplicatore = (650 + 5% di 650) x 110 = (650 + 32,5) x 110 = 682,50 x 110 = 75.075,00.
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