Di seguito proponiamo una guida alle valutazioni immobiliari per capire se l’immobile che ci apprestiamo a comprare o vendere è adeguatamente valutato. Infatti in questi casi è importantissimo sapere come stimare in modo corretto l’immobile che ci apprestiamo a trattare e ciò non è assolutamente facile, per questo qui proveremo a dare tutte le informazioni per procedere al meglio.
Valutare un immobile equivale a determinarne il valore o il prezzo di vendita, generalmente la procedura che si segue è di attuare un’accurata ricerca di mercato che porti informazioni riguardo il prezzo degli immobili in quella zona.
Solitamente quando parliamo di valore commerciale di una casa si fa riferimento ad un locale in buono stato con impianti a norma e funzionanti, in posizione mediana all’edificio e con almeno un posto auto.
Quando manca una di queste caratteristiche la casa viene svalutata (ad esempio se è occupata da un inquilino) ed accade anche in caso di necessità di lavori di restauro.
Quando invece, ci sono caratteristiche non comuni che possono essere rifiniture di lusso, isolamento termo-acustico, presenza di verde o ottima copertura dei trasporti pubblici il valore aumenta.
Metodi di stima
Ci si può rivolgere ad un’agenzia immobiliare specializzata o fare da sè ma comunque i metodi di stima più utilizzati sono:
La stima più utilizzata e richiesta dagli addetti ai lavori è però quella del valore di mercato.
La stima del valore immobiliare è sempre una stima a valore comparativo con altri immobili che si trovano nelle stesse zone o in zone simili e che hanno le stesse caratteristiche costruttive.
Una dei primi criteri da prendere in considerazione è la superficie totale commerciale, per la quale si intende il totale delle superfici coperte comprendenti muri esterni, interni e perimetrali, terrazzi, giardini, cantine, posti auto, garage e soffitte. Riassumendo si sommano le superfici coperte, le superfici delle pertinenze di ornamento e quelle delle pertinenze a servizio, delle pertinenze però non sarà calcolata l’intera superficie ma si utilizzeranno delle tabelle ed accadrà che:
Chiaramente gli spazi condominiali essendo inscindibili non rientrano nelle superfici da stimare.
Finito il calcolo della superficie commerciale è necessario prendere in considerazione lo stato in cui l’immobile verte, tenendo conto come abbiamo detto prima, la qualità delle rifiniture, gli impianti, l’isolamento termico e quello acustico.
Infine si analizzeranno le qualità connaturate dell’immobile in questione quali: ubicazione, vicinanza al centro città, salubrità e sicurezza della zona, efficienza dei trasporti e degli altri servizi, presenza in prossimità di parchi o altre zone verdi e panoramicità.
A completamento di tutto questo processo “matematico” noi o il nostro agente immobiliare assegneremo un prezzo al metro quadrato da moltiplicare poi per tutta la superficie commerciale.
In conclusione possiamo affermare che il valore di mercato è il risultato dell’incontro tra la domanda e l’offerta immobiliare, essò dovrà infatti coincidere necessariamente con il valore commerciale del bene che si identificherà successivamente con il prezzo di vendita che è semplicemente il punto d’incontro tra venditore ed acquirente e quindi tra domanda e offerta.
Consigli ed info utili
Per una stima precisa ed attendibile dell’immobile sono necessari anche un sopralluogo ed una analisi tecnica della documentazione sull’immobile poichè bisogna accertarsi della proprietà, dell’esistenza di trascrizioni pregiudizievoli e di ipoteche, ma soprattutto per verificare la legittimità edilizio-urbanistica visto che anche questi sono elementi che possono influire sul valore del bene.
Importante è poi ricordare che non affidarsi ad una valutazione professionale ci espone a numerosi rischi come ad esempio scoprire troppo tardi che il bene presenta vizi riguardanti la titolarità dell’immobile e gli interventi edilizi abusivi e spesso queste circostanze posso rendere impossibile al notaio stipulare il rogito impedendoci di ottenere un ipotetico finanziamento dalla banca.
La qualità della valutazione è quindi fondamentale perchè se rileviamo in tempo tutti i vizi evitiamo problemi e rischi economici.
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