Investire in immobili

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Questa guida vi indirizzerà su come investire in immobili. Elencheremo le fasi più importanti di questo processo consigliando cosa comprare, come valutare l’immobile e se il suo prezzo è giusto. Inoltre volendovi dare un aiuto parleremo anche di tutti gli eventuali rischi, perchè per quanto il mercato immobiliare possa sembrare sicuro ad occhio semplice per gli esperti ci sono tutta una serie di variabili da considerare.

L’investimento immobiliare

Se si vuole investire in immobili non bisogna per forza possedere un capitale pari a milioni di euro, certamente maggiore è il capitale da investire maggiori possono esssere le dimensioni o il numero di immobili grazie ai quali guadagnare, ma basta studiare le giuste strategie e studiare con attenzione la situazione immobiliare per iniziare a ricavarci presto qualcosa.

Ciò che però bisogna premettere è che questo è un tipo di investimento che per le sue caratteristiche legali e di mercato è diverso da quello in altri beni.

Infatti se gli investimenti in titoli azionari si fondano sulla logica speculativa di operazioni “svelte”, gli investimenti immobiliari hanno bisogno di un arco temporale maggiore generalmente non inferiori a 10 anni.

Dalla teoria alla pratica

Questo tipo di investimento nasce negli anni ‘70 in quanto serviva a proteggere il reale valore del proprio capitale dall’aumentare dell’inflazione. Negli anni ‘90 divenne poi un investimento redditizio grazie all’evoluzione della legislazione riguardante gli affitti in Italia.

Per poter iniziare serve una certa disponibilità di denaro ma soprattutto un’ottima conoscenza del mercato per non rischiare di acquistare in un periodo sbagliato..

La prima domanda da porsi è quale immobile scegliere, se si tratta infatti di un acquisto a scopo abitativo personale, nella scelta saranno privilegiate le necessità private, se invece si vuole ricavare un guadagno dall’acquisto prevarrà la questione della rivendibilità o affittabilità della casa.

Bisogna poi sapere valutare bene gli immobili e questo si può fare tenendo conto dei tre metodi più utlizzati in questo campo:

• il metodo del costo di costruzione più il margine di guadagno che riguarda gli immobili di nuova costruzione e si tiene conto quindi del costo del terreno, degli oneri di asservimento e dei costi delle concessioni comunali.
• il metodo del reddito locativo, ovvero il metodo utilizzato per i locali da reddito privi di vincoli legislativi ed il cui canone è sottoposto a libera contrattazione (ad esempio uffici e negozi)
• il metodo della valutazione comparativa che risulta il più usato per determinare il valore degli immobili già costruiti. Si effettua comparando i prezzi di abitazioni simili per localizzazione, superficie e anno di costruzione.

Una volta stabilito anche il prezzo dell’immobile si tratta di acquistarlo e, escludendo le aste giudiziarie, ci sono solo altri due modi per comprarlo, acquistare da un privato o acquistare dal costruttore. Nel primo caso bisogna controllare principalmente due cose, che non gravino ipoteche sull’immobile e che in caso di venditore sposato in comunione dei beni al momento della firma del contratto sia presente anche la moglie.

Nel secondo caso invece si ha il vantaggio di un’abitazione nuova e quindi con costi di manutenzione bassi.

Infine per concludere l’acquisto si dovrà passare per le ultime tre fasi: la proposta irrevocabile, il compromesso ed il rogito.

Eventuali rischi

Investire in immobili, pur rappresentando uno degli investimenti meno rischiosi possibili, non è un investimento da affrontare alla leggera poichè molti dei rischi più comuni sono sono facili da prevedere. Analizziamoli :

• alterazioni dei prezzi immobiliari, questo perchè le quotazioni immobiliari non restano stabili nel tempo, ma anzi alternano periodi di crescita a periodi di decrescita dei prezzi.
• decadimento riqualificazione della zona interessata. La variazione dei prezzi cambia in base alle zone della città, infatti ci sono quartieri nelle metropoli italiane che con gli anni sono andate verso il degrado e questo ha portato ad una grossa perdita del capitale investimento poichè risulta estremamente difficile giudicare e prevedere il futuro di una determinata zona.
• appartamento non libero, questa è un’arma a doppio taglio per gli investitori, se infatti da un lato l’investimento risulta vantaggioso per il prezzo inferiore alla media non è una situazione comoda se l’immobile è destinato ad uso abitativo personale e si esposti al rischio di investimento non redditizio qualora gli inquilini non fossero più in grado di pagare l’affitto visto che lo sfratto prevede tempi lunghi.
• scarsa liquidità dell’investimento perchè ottenere liquidità (al momento di vendere) da un investimento di questo tipo richiede molto tempo.
• spese condominiali, ristrutturazioni e debiti dell’immobile che possono raggiungere anche cifre molto alte. Per questo è bene prima di acquistare un immobile farsi consegnare i verbali delle assemblee di condominio degli ultimi due anni ed un consuntivo delle spese.

Prima di investire nell’acquisto di un immobile è quindi meglio analizzare approfonditamente il proprio portafoglio degli investimenti e diversificare il rischio tra quelli immobiliari e quelli finanziari, anche perchè l’investimento immobiliare aiuta ad abbassare i rischi di quello finanziario. Ricordiamo inoltre che è sempre consigliabile cercare informazioni riguardante zona, inquilini e condominio del nostro acquisto.