Recesso anticipato contratto di locazione

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La guida si propone di supportare i lettori che sono alle prese con il recesso anticipato di un contratto di locazione. Saranno rese note le informazioni su questo tipo di procedura burocratica, le modalità di contratto, nonché le opzioni di recesso, al fine di chiarificare tutti i diversi aspetti di questa procedura.

Introduzione

Il contratto di locazione è un atto di diritto privato che si stipula tra due o più parti.

In questo caso, le parti prendono il nome di parte locutrice, ovvero colui il quale detiene ed affitta l’appartamento e la parte conduttrice, ovvero l’affittuario.

Tali parti, sottoscrivono un contratto, in forma cartacea, all’interno del quale stabiliscono con chiarezza l’oggetto della locazione, la durata della locazione, il canone mensile, l’importo e le modalità di pagamento. Tale contratto, secondo la normativa vigente, ha una durata di quattro anni con possibilità di proroga per altri quattro anni, dal momento della data di stipula. Esistono poi diversi tipi di contratto di locazione, come quello di natura transitoria (di durata massima diciotto mesi non prorogabili) o quello relativo ai contratti commerciali, la cui durata minima è di anni 6 + 6 anni di primo rinnovo obbligatorio e di 9 + 9 per le locazioni alberghiere. Alla prima scadenza di contratto il locatore, può esercitare la facoltà di diniego del rinnovo.

Ad ogni modo, è prevista la facoltà di recedere anticipatamente, sia per quanto riguarda la parte locutrice, sia la parte conduttrice. Le modalità e le procedure di svolgimento di quest’atto burocratico sono diverse tra loro, ma proveremo a spiegarvi con chiarezza i diritti ed i doveri di entrambe le parti in causa.

Facoltà di recesso anticipato del conduttore per immobili ad uso abitativo 4+4

Secondo la legge 27 luglio 1978, n. 392, il conduttore ha la facoltà di recedere anticipatamente dalla data di scadenza del contratto in qualsiasi momento, purché ne dia avviso almeno sei mesi prima, tramite raccomandata e purché sussistano gravi motivi certificabili ed oggettivi, causati da fattori sopravvenuti, non prevedibili normalmente. E’ obbligo del conduttore comprovare e trasmettere in forma scritta tali gravi motivi al locatore, tramite raccomandata con ricevuta di ritorno. Si può utilizzare un format preparato, scaricandolo direttamente da internet. Qualora non sussistano i “gravi motivi” (motivi di lavoro, problemi di salute o economici) e nel contratto non è presente una clausola ah hoc, il locatore può pretendere la corresponsione delle mensilità sino alla scadenza del contratto. Qualora, invece esista una clausola nel contratto che disciplini la materia del recesso anticipato, basterà un’attestazione in carta semplice che richiami la clausola e che sia corredata dell’indirizzo della casa in affitto, sottoscritta dal proponente.

Facoltà di recesso anticipato del locutore per immobili ad uso abitativo 4+4

Secondo la legge 431/98 stabilisce, anche il locutore ha il diritto di recedere il contratto anticipatamente, ma tale eventualità potrà dirsi valida soltanto in determinate occasioni. Vediamo quando il proprietario può pretendere il proprio appartamento fittato e sotto contratto. Si potrà procedere quando il locatore ha bisogno di riservare l'immobile a proprio uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale, o se decide di destinarlo a tali finalità per il coniuge, i genitori, i figli o parenti entro il secondo grado; il recesso anticipato è valido anche se si decide di destinare l’appartamento all'esercizio di attività con valenza sociale, purché sia offerta al conduttore una soluzione idonea alternativa. Ancora, è possibile richiedere anticipatamente il recesso se il conduttore può permettersi un alloggio libero ubicato nello stesso comune o se l'immobile risulti gravemente incidentato e necessiti di ricostruzione; se l’appartamento si trova in un edificio per cui è previsto l'integrale rinnovamento, o quando, il conduttore occupi l'immobile ingiustificatamente o, infine se il locatore intenda vendere l'immobile a terzi. Anche in questo caso, si necessitano sei mesi di anticipo per dare effettività alla richiesta, inoltrata agli inquilini sempre tramite raccomandata con ricevuta di ritorno.

Tasse ed oneri previsti dalla legge

Ogni proprietario, al momento della registrazione del contratto di locazione è obbligato a versare allo Stato una tassa pari al 2% del canone annuale concordato, partendo da un minimo che ammonta a circa 67 euro. In caso di risoluzione anticipata, lo Stato impone una sorta di multa, formalmente chiamata “Tassa di risoluzione anticipata del contratto” il cui importo è pari alla tassa minima che è di euro 67,00 fisse. Ogni movimento del contratto deve essere dichiarato e registrato all’Agenzia delle Entrate di competenza territoriale.

Contratti Transitori

Per quanto riguarda i contratti transitori, ovvero quelli che possono avere una durata massima di 18 mesi, Il conduttore ha diritto di recesso, qualora sussitano gravi motivi, dando preavviso di un mese se la durata del contratto è inferiore a mesi sei e di tre mesi quando la durata è fino a diciotto mesi. Anche tale preavviso segue la disciplina vista precedentemente, tamite modulo inviato con raccomandata con ricevuta di ritorno. Per quanto riguarda il locatore, egli può recedere secondo la disciplina dei “gravi motivi” comprovati, che siano comunicati tempestivamente, almeno 6 mesi prima tramite raccomandata con ricevvuta di ritorno.

Contratti di locazione ad uso commerciale

E' facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore abbia diritto di recesso in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, tramite lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione. Indipendentemente da ciò, il conduttore, qualora esistano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dando preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata. Per quanto concerne il locatore, il contratto si rinnova tacitamente. Per recedere dal contratto il locatore deve avvisare tramite raccomandata almeno sei mesi prima qualora esistano gravi motivi, come disciplinato nei casi precedentemente esaminati.

Consigli e suggerimenti

Prima di stipulare un contratto è bene parlare dell’eventualità di recesso anticipato e di inserire al suo interno un’apposita clausola che sia fattibile per entrambe le parti, in modo da agevolare le procedure burocratiche, qualora si presentasse in futuro l’eventualità di una delle due parti di recedere anticipatamente.