Il rinnovo del contratto di locazione è una pratica soggetta a norme e regolamenti ben precisi: è importante conoscerne limiti e metodologie per non trovarsi mai impreparati, dinanzi a tariffe da pagare e rinnovi di contratti negati.
Dare uno sguardo alla guida qui di seguito è importante per tenersi sempre aggiornati e per sapere cosa fare dinanzi ad un rinnovo di contratto.
Conoscere la normativa che regola e tutela il rinnovo e la gestione dei contratti di locazione è fondamentale per ogni cittadino, per far valere i propri diritti e conoscere sempre fino in fondo ciò a cui andiamo incontro.
Introduzione
Il contratto di locazione è una stipula tra locatore e conduttore per l’affitto per l’uso di un immobile.
Un immobile può essere ad uso abitativo, ad uso strumentale per esercizio della propria attività o un fondo rustico (società agricole).
Esistono delle leggi e delle norme specifiche che regolano sia la stipula che la registrazione del contratto, oltre che ovviamente i termini per il rinnovo e la proroga.
I diversi tipi di contratto
Il contratto di locazione può essere a canone libero e valido per quattro anni, con possibilità di rinnovo per altri quattro anni, oppure può essere a canone calmierato valido per tre anni e rinnovabile per i successivi altri due.
Per gli studenti esiste un tipo di contratto a parte, valido dai sei mesi ai tre anni; un altro tipo di contratto è quello transitorio, da uno a diciotto mesi, rinnovabile per una quantità di mesi pari alla durata della stipula del primo contratto.
La registrazione del contratto di locazione
La registrazione del contratto e il pagamento dell’imposta di registro sono sempre obbligatori e devono essere presentati e firmati da ambo i contraenti.
L’imposta può essere pagata una sola volta e per tutta la durata del contratto oppure può essere pagata di anno in anno, secondo questa normativa: l’imposta ammonta al 2% del canone annuo per gli immobili ad uso abitativo; è dell’1% per gli immobili ad uso ufficio ed è dello 0,50% per i fondi rustici.
A partire dal 1° gennaio 1998 sono stati chiusi gli sportelli degli uffici addetti alla riscossione dell’IVA e delle imposte di registro, per cui il pagamento può essere effettuato con il cosiddetto modello F23 presso un qualsiasi sportello bancario.
Il pagamento dell’imposta di registro deve avvenire entro trenta giorni dalla stipula del contratto; entro i successivi venti giorni, è necessario consegnare la ricevuta del pagamento agli uffici dell’Agenzia delle Entrate.
La registrazione del contratto deve essere effettuata obbligatoriamente per via telematica per tutti i possessori di più di cento immobili: questa metodologia di registrazione è pratica, semplice e veloce e consente di avere sempre sott’occhio scadenze e pagamenti, grazie all’area riservata on line per ciascun locatore.
In tutti gli altri casi, è sufficiente presentare la documentazione cartacea allo sportello dell’Agenzia delle Entrate: l’elenco degli atti della registrazione RR (che, in caso di un unico immobile, sarà nullo), il modello 69, una marca da bollo di 14,62 euro per ogni cento righe del contratto. Tutto questo in duplice copia, una per il locatore e l’altra per il conduttore.
E’ importante ricordare, a tal proposito, che i contratti di durata inferiore ai trenta giorni non devono essere registrati.
Il rinnovo del contratto di locazione
Il rinnovo del contratto di locazione deve essere presentato, su apposito modello F23, entro trenta giorni dalla scadenza e con apposito aggiornamento ISTAT; dal 1° luglio 2010 su ogni rinnovo devono essere annotati i dati catastali di ogni singolo bene.
Il rinnovo del contratto di locazione segue delle norme ben precise: se si tratta di un contratto a canone libero, il primo rinnovo è di quattro anni; se si tratta di un contratto a canone calmierato il rinnovo è per i successivi due anni e, se è un contratto transitorio, viene rinnovato per la stessa durata del primo contratto.
Il secondo rinnovo deve essere predisposto tramite un accordo tra inquilino e proprietario: si può ripristinare il vecchio contratto oppure procedere diversamente, magari con una nuova proposta di locazione.
Per cambiare il tipo di contratto o il canone mensile di affitto è necessario inviare, almeno sei mesi prima, una raccomandata all’inquilino, nella quale vengano elencati tutti gli estremi del nuovo contratto; la risposta dell’inquilino deve sopraggiungere non più tardi di sessanta giorni, superati i quali, il proprietario può reputarsi sciolto dagli impegni e dalle clausole.
La richiesta di disdetta del contratto deve essere presentata al conduttore almeno sei mesi prima e, se entro sessanta giorni, non giunge una proposta o una risposta, si può procedere giuridicamente allo sfratto.
L’immobile può essere messo in vendita, ma in tal caso l’inquilino ha sempre il diritto di prelazione.
Mancato rinnovo del contratto di locazione: motivazioni giustificate dalla legge
Gli articoli 2 e 3 della legge n. 431/1998 regolano e motivano le norme che riguardano il rinnovo del contratto di locazione.
Un contratto di locazione può non essere rinnovato se, per esempio, l’immobile deve essere destinato ad un parente fino alla seconda generazione o deve essere adibito a scopi commerciali per sè stessi o per la famiglia.
Se l’inquilino ha un altro alloggio o se occupa l’immobile in maniera saltuaria, il contratto può non essere rinnovato; il proprietario può mettere in vendita l’immobile, in tal caso rescindendo il contratto, oppure se è una figura giuridica o ricopre un ruolo sociale può sfruttare l’immobile ai fini sociali per cooperative o fondazione di enti.
La durata del contratto non può essere reiterata se l’immobile deve essere sottoposto a lavori di ristrutturazione o se se deve essere adibito ad altro uso o destinazione.
Se il contratto non viene rinnovato per nessuno di questi motivi appena elencati, l’inquilino può fare ricorso e potrebbe ottenere dal locatore fino a trentasei mensilità di ammenda.
Consigli ed info utili
Un contratto di locazione può, però, essere sciolto prima del tempo: è importante che tutti sappiano che, in tal caso, si ha diritto al rimborso delle quote versate in anticipo per la registrazione o per il rinnovo del contratto.
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